Imóvel da Caixa ocupado: vale a pena comprar e como funciona a desocupação

Boa parte dos imóveis que a Caixa vende ainda tem alguém morando. Para muita gente isso assusta e faz desistir. Para quem entende como funciona, é justamente onde estão os maiores descontos e a menor concorrência. Neste artigo explicamos o que significa comprar um imóvel ocupado e como a desocupação acontece na prática em Alagoas.

Por que tantos imóveis da Caixa estão ocupados

Os imóveis vêm, em sua maioria, de financiamentos que deixaram de ser pagos. A Caixa retoma o imóvel, mas a família que morava ali muitas vezes continua no local até alguém comprar. Em outros casos, o antigo dono alugou o imóvel e quem está lá é um inquilino que nem sabe da dívida.

A Caixa vende o imóvel no estado em que se encontra. Isso quer dizer que, se estiver ocupado, a desocupação passa a ser responsabilidade de quem compra.

Quem pode estar morando no imóvel

• O antigo dono: é o caso mais comum. Ele perdeu o imóvel, mas ainda não se mudou.
• Um inquilino do antigo dono: paga aluguel para quem não é mais o proprietário e muitas vezes aceita sair com facilidade quando entende a situação.
• Um ocupante sem vínculo: é mais raro e costuma exigir mais cuidado.

Saber quem está lá muda a estratégia, o prazo e o custo. Por isso essa é uma das primeiras coisas que avaliamos antes de qualquer proposta.

Os dois caminhos da desocupação

Acordo amigável

É o caminho mais rápido e mais barato na maioria dos casos. O comprador conversa com quem mora no imóvel, combina uma data para a entrega das chaves e registra tudo num termo assinado. Às vezes o acordo inclui uma ajuda de custo para a mudança, paga só no dia da entrega. Para o morador também é melhor: ele sai com prazo combinado, sem processo e sem multa.

Caminho judicial

Quando não há acordo, o comprador pode pedir na Justiça a imissão ou a reintegração na posse. Nos imóveis retomados pela alienação fiduciária, a Lei 9.514/97 prevê que a reintegração seja concedida por liminar, com prazo de 60 dias para a desocupação. Na prática, o tempo total depende da vara e pode levar alguns meses, com custos de advogado e de processo.

Na nossa experiência, a conversa bem feita resolve a grande maioria dos casos antes de chegar à Justiça.

O que entra na conta de um imóvel ocupado

• Tempo: o imóvel fica parado até a desocupação, e você paga condomínio e IPTU nesse período.
• Custo da desocupação: honorários de quem conduz o acordo ou o processo e, se for o caso, a ajuda de custo para a mudança.
• Estado do imóvel: como não dá para ver por dentro antes, a reserva para reforma precisa ser maior.

O imóvel ocupado só vale a pena quando o desconto cobre com folga essas três coisas. É essa conta que fazemos no estudo de cada imóvel.

Então vale a pena?

Vale, quando a conta fecha. Imóveis ocupados costumam ter menos gente disputando e preço mais baixo, e a desocupação, feita com método, é uma etapa previsível. O erro está em comprar sem saber quem mora lá e sem reservar tempo e dinheiro para essa fase.

Como a gente ajuda

Somos imobiliária credenciada pela Caixa em Alagoas e cuidamos da desocupação dos imóveis que nossos clientes compram, sempre buscando primeiro o acordo amigável. Se você está de olho num imóvel ocupado, chame a gente antes de fazer a proposta.

Perguntas frequentes

Posso visitar um imóvel da Caixa ocupado por dentro?

Na maioria dos casos, não. A Caixa vende o imóvel no estado em que se encontra e não garante a visita interna. Por isso a análise é feita pela parte de fora, pelos documentos e pela região, com uma reserva maior para reforma.

Quanto tempo leva a desocupação?

Com acordo amigável, costuma ser questão de semanas. Pela Justiça, a lei prevê liminar com 60 dias para desocupar nos imóveis retomados por alienação fiduciária, mas o tempo total depende do andamento do processo e pode chegar a alguns meses.

Quem paga a desocupação?

O comprador. Por isso o custo e o tempo da desocupação precisam entrar na conta antes da proposta.